GLOSSAIRE
UNE QUESTION?
Chaque année, le constat des tendances qui peut être dressé à la fin de l’hiver est à peu près toujours le même : c’est celui d’un marché locatif privé morose, caractérisé notamment par la faiblesse de la mobilité résidentielle des locataires et un allègement sensible de la pression sur les loyers. Puis avec l’arrivée de l’été, les marchés locatifs privés retrouvent de la vigueur. La mobilité résidentielle se redresse avec le regain d’activité qui accompagne la préparation de la rentrée et les tensions sur les loyers réapparaissent.
Pourtant, en 2007 et en 2008 ce scénario de reprise de l’activité durant les mois d’été s’est altéré : après un début d’année peu propice à une forte progression de la mobilité et des loyers, le redémarrage traditionnel a été modéré. Avec comme résultat, un ralentissement sensible du rythme de progression des loyers de marché et un recul de la mobilité résidentielle des locataires :
La conjoncture des marchés locatifs privés s’est donc sensiblement détériorée durant ces années. La progression des loyers a fortement ralenti, avec + 1.5 % en 2008 contre + 5.1 % en 2004. Et l’activité du marché locatif privé s’est nettement contractée, affectant la fluidité de ce marché dans les mêmes conditions que lors de la récession du début des années 90 : pour un taux de mobilité résidentielle de 27.4 % en 2008, contre 29.9 % en 2004 au point haut de la conjoncture du marché locatif privé, le repli de l’activité a été de l’ordre de 8.4 % (- 2.8 % pour la seule année 2008).
Dès le début de l’année 2009, l’économie s’est enfoncée dans la récession. Et le redémarrage constaté au printemps et confirmé durant l’été est resté modéré. La situation du marché du travail s’est de ce fait détériorée : avec la succession des plans sociaux et des fermetures d’entreprises, le chômage a enregistré le contrecoup de la crise. Et dans le même temps, l’extension du chômage partiel, mais aussi le freinage de la progression des rémunérations et dans certains cas la révision à la baisse des salaires, sont venus peser sur le pouvoir d’achat des ménages.
Les candidats à une nouvelle location ont, dans ce contexte, marqué leur inquiétude : en choisissant de différer leurs projets de mobilité résidentielle, dès lors qu’il s’agit d’une mobilité choisie (amélioration des conditions de logement, choix d’une meilleure localisation, réduction des temps de transport …). Dans le cas d’une mobilité contrainte (séparation, mutation professionnelle, difficultés financières…), les marges de liberté des ménages restent en effet très limitées (voire inexistantes).
En 2009, l’activité du marché locatif privé est alors descendue à son plus bas niveau depuis la fin des années 90. Le ralentissement du marché a donc été brutal, face à une demande déprimée par la crise : pour un taux de mobilité résidentielle de 25.8 % en 2009, le recul de l’activité a été de l’ordre de 5.8 % sur un an. Dans ce contexte, les délais moyens de remise en location se sont allongés, alors que les exigences des candidats à la location sont plus grandes que par le passé : ainsi, la durée de la vacance locative s’est accrue de 7.4 % en 2009 pour s’établir à son niveau le plus élevé depuis 1998.
Mais la dégradation du marché n’a pas été régulière sur l’ensemble de l’année 2009. Le premier semestre avait été particulièrement mauvais, encaissant par exemple l’essentiel du recul de la mobilité résidentielle. Alors que durant l’été, le marché s’est stabilisé : sans vraiment se ressaisir, cependant.
C’est dans ce contexte que l’année 2010 a débuté : par exemple, la mobilité résidentielle se maintient à peu près au niveau qui était le sien en 2009 à la même époque. Mais la vacance locative s’allonge à nouveau, en progression de 3.9 % sur un an (et donc, de 11.7 % depuis 2008) : elle dépasse ainsi nettement le pic constaté en 2001. Le marché reste donc inquiet, hésitant.
Les tendances des loyers sont alors à la mesure des hésitations du marché. Après s’être affichés en recul de 0.8 % sur un an au milieu de l’été, les loyers de marché enregistrent finalement une très lente progression en 2009 : + 0.1 %, confirmant le ralentissement amorcé dès 2006. Ils ont pourtant bénéficié du regain d’activité constaté sur la seconde moitié de l’année : mais afin de mettre en location leurs biens sur un marché moins « tendu » qu’auparavant, les bailleurs doivent intensifier l’effort d’amélioration et d’entretien avant la remise en relocation.
Pour 2010, l’année commence avec des loyers en progression de 0.6 % sur un an. Mais compte tenu des incertitudes du marché, le taux de variation des loyers en cas de relocation (donc entre deux locataires, dans plus du tiers des cas après réalisation de travaux et remise à niveau des loyers) est descendu au plus bas depuis 1998 : + 2.8 %, contre + 5.6 % en moyenne chaque année, de 1998 à 2010
Dans ce contexte, les loyers baissent en ce début d’année 2010 dans 46.2 % des villes (contre pour 43.8 % des villes en 2009, à la même époque) :
Mais pour 53.2 % des villes, les loyers continuent d’augmenter (contre pour 56.2 % des villes en 2009, à la même époque) :
A la fin des années 90, l'activité du marché locatif privé a été particulièrement soutenue : le taux de mobilité résidentielle s'est ainsi accru de 12.6 % entre 1998 et 2001, pour s'établir à 29.4 % en 2001.
Puis durant deux années de progression sensible des loyers, en 2002 et en 2003, l'activité a marqué le pas. Le taux de mobilité a alors fléchi pour retomber à 28.8 % en 2003. Mais cet ajustement du marché n’a été que passager, compte tenu de la pression de la demande qui se renforçait depuis plusieurs années. Ainsi en 2004, la mobilité résidentielle s'est redressée à peu près partout pour s’établir au niveau le plus élevé (29.9 %) constaté depuis 1998.
Cette reprise globale du marché n’a d’ailleurs pas été altérée par la poussée sur les loyers de marché observée en 2004 puis en 2005 (+ 5.1 % puis + 4.7 %). Elle s’est alors consolidée en 2005 et en 2006. Mais bien sûr, elle n’a pas été uniforme sur l’ensemble du territoire :
Mais depuis 2006, et en dépit du ralentissement de la hausse des loyers, le taux de mobilité résidentielle recule : il s’établit à 25.8 % en 2009 et à 26.4 % depuis le début de l’année 2010 contre 29.4 % en 2006, soit à son plus bas niveau depuis dix ans. Le repli du marché a donc été rapide et en 2009, ce sont plus de 180 000 candidats à la location de moins qu’en 2006 qui auront pu réaliser leur projet de mobilité résidentielle :
Le rythme de progression des loyers s'est relevé dès la fin des années 90 :
Dans le contexte des hésitations qui ont entouré le marché dès l’automne 2006, la hausse des loyers a ralenti de manière sensible à partir de 2007 : alors que la mobilité résidentielle se réduit (exprimant bien en cela les hésitations et les difficultés rencontrées par la demande), le ralentissement de la hausse des loyers s’est amplifié avec + 2.0 % en 2007 et + 1.5 % en 2008. Avec le blocage du marché locatif privé qui se constate depuis l’automne 2008 et notamment depuis le début de l’année 2009 avec l’entrée en récession de l’économie, les loyers de marché ont quasiment stagné en 2009 (+ 0.1 %). En ce début d’année 2010, le marché confirme sa fragilité et répercute les conséquences des incertitudes économiques : les loyers de marché se placent sur un rythme de croissance annuelle de 0.6 %, donc à un niveau assez comparable à celui qui s’est constaté en début d’année dès 2008.
Ainsi depuis 1998, la progression des loyers de marché s’est faite au rythme annuel moyen de 3.0 % France entière. Elle a été la plus rapide en Aquitaine (+ 3.7 % par an), en Ile de France (+ 3.4 % par an), en PACA (+ 4.1 % par an) ou en Rhône-Alpes (+ 3.6 % par an). Elle reste dans la moyenne en Alsace (+ 2.1 % par an), en Basse Normandie (+ 2.9 % par an), en Bretagne (+ 2.7 % par an), dans le Centre (+ 2.3 % par an), en Haute Normandie (+ 2.9 % par an), en Languedoc-Roussillon (+ 2.7 % par an), en Midi-Pyrénées (+ 2.4 % par an), dans le Nord Pas de Calais (+ 3.0 % par an) ou en Poitou-Charentes (+ 2.1 % par an). Elle a été en revanche la plus lente en Auvergne (+ 1.8 % par an), en Bourgogne (+ 1.6 % par an), en Champagne-Ardenne (+ 1.3 % par an), en Franche-Comté (+ 1.0 % par an), dans le Limousin (+ 0.7 % par an), en Lorraine (+ 1.9 % par an), dans les Pays de la Loire (+ 1.8 % par an) ou en Picardie (+ 1.7 % par an).
En ce début d’année 2010, la progression des loyers reste très modérée : + 0.6 % sur un an. Dans certaines régions, les loyers de marché poursuivent leur progression, mais à un rythme plus lent que par le passé : en Franche Comté (+ 0.2 %), dans le Nord Pas de Calais (+ 0.4 %), en Midi-Pyrénées (+ 0.5 %), dans le Centre (+ 0.7 %), voire en Picardie (+ 1.0 %). Les loyers progressent en revanche à un rythme plus soutenu en Rhône-Alpes (+ 1.1 %), en PACA (+ 1.2 %), en Ile de France (+ 1.5 %), en Languedoc-Roussillon (+ 2.0 %), en Bretagne (+ 2.3 %) et surtout en Auvergne (+ 4.1 %). Pour autant, les loyers reculent encore assez lentement en Haute Normandie (- 0.4 %), en Aquitaine (- 0.8 %), en Basse Normandie (- 1.2 %) et en Bourgogne (- 1.8 %). Le recul est en revanche (plus) soutenu en Lorraine (- 2.3 %), dans les Pays de la Loire (- 2.4 %), dans le Limousin (- 2.6 %), en Alsace (- 2.9 %), en Poitou-Charentes (- 3.3 %) et en Champagne-Ardenne (- 3.5 %).
Dans l'ensemble, cette faible progression des loyers concerne à peu près tous les types de logements :
L'effort d'amélioration et d'entretien du parc a fléchi de 2000 à 2006, pour se redresser depuis 2007 dans le contexte d’un marché plus difficile qu’auparavant :
L'effort d'amélioration et d'entretien du parc est alors le plus élevé pour les 4 pièces avec 32.5 % des relocations concernées, en moyenne chaque année. Cet effort s’établit aussi à un niveau supérieur à la moyenne pour les 3 pièces avec 28.7 % des relocations concernées. Il est assez comparable pour les studios et 1 pièce, avec 27.8 % et pour les 5 pièces et plus, avec 26.7 %. Et il est le plus faible pour les 2 pièces avec 25.1 %.
Lorsque dans le cas des relocations les propriétaires bailleurs remettent leurs biens sur le marché, on constate en général un relèvement du niveau du loyer pratiqué entre l’ancien et le nouveau locataire : en moyenne, de 1998 à 2010, le relèvement des loyers pratiqués a ainsi été de 5.6 %. Cependant, le différentiel de loyer en deux locataires va dépendre de la nature des travaux réalisés à cette occasion (outre, notamment, l’état du marché locatif, l’ancienneté du bien et le temps d’occupation du logement par le précédent locataire) :
Depuis 2007 cependant, avec la dégradation progressive de la conjoncture des marchés locatifs privés, le différentiel de loyer en deux locataires se réduit : de l’ordre de 6.5 % en moyenne chaque année de 2001 à 2004, 5.0 % depuis 2007. Et dans le cas de relocations sans travaux, depuis 2007 le loyer du nouveau locataire est même en recul de 0.3 % par rapport à l’ancien (- 1.1 % en 2010 : avec, par exemple, - 4.8 % sur la Côte d’Or et + 1.7 % sur Paris).
Si on observe le marché de la relocation en 2009, par exemple, les conséquences de la réalisation des travaux sur le niveau du loyer du nouveau locataire peuvent être précisées :
Entre 1998 et 2010, la progression des loyers de marché a été de 3.0 % en moyenne, chaque année. Les hausses sont assez comparables, quel que soit le type de logements considéré : avec néanmoins une tendance à une hausse des loyers un peu plus rapide pour les studios et 1 pièce (+ 3.2 %, pour 24.4 % du marché) et pour les 2 pièces (+ 3.2 %, pour 31.0 % du marché) ; les 3 pièces sont dans la moyenne du marché (+ 3.1 %, pour 24.7 % du marché) ; alors que les évolutions ont été plus lentes sur les 4 pièces (+ 2.5 %, pour 12.4 % du marché) et pour les 5 pièces et plus (+ 2.3 %, pour 7.5 % du marché).
Les évolutions sont restées très contrastées, d’une région à l’autre :
Au-delà de ces dynamiques d’évolution, les niveaux des loyers de marché qui s’observent sont aussi très différents sur la période 1998-2010, d’une région à l’autre :
En 2010, la hiérarchie des régions est conservée :
Entre 1998 et 2010, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé a connu des évolutions contrastées. Après s'être élevée entre 1998 et 2001 (elle passe alors de 26.1 % en 1998 à 29.4 % en 2001), elle est retombée en 2003 à 28.8 %, exprimant une moindre pression de la demande. Mais cette dépression s’est dans l’ensemble révélée passagère : la mobilité s’est en effet ressaisie à partir du début de l'année 2004. Elle est revenue à 29.9 % en 2004 pour se maintenir à haut niveau durant deux années : avec de l’ordre de 29.4 % en 2005 et en 2006. Depuis 2007, la mobilité fléchit et en 2008, elle est redescendue à 27.4 %. L’année 2009 a confirmé ce recul à 25.8 % et depuis le début de l’année 2010, le taux de mobilité se situe à 26.4 % (un de ses plus bas niveaux depuis 1998).
Mais les taux de mobilité sont très différents entre les régions :
Depuis 2006, la mobilité résidentielle fléchit sur l’ensemble du marché locatif privé : toutes les régions partagent une telle évolution. Le recul de la mobilité est en revanche plus rapide en Basse Normandie et en Midi Pyrénées. Il est cependant un peu moins prononcé qu’ailleurs en Ile de France, dans le Limousin, dans les Pays de la Loire, en Poitou-Charentes, en PACA et en Rhône Alpes.
En dépit du fléchissement de l’effort d’amélioration et d’entretien du parc privé qui s’est constaté entre 2000 et 2005 et de son recul prononcé en 2006, depuis plus de deux ans la part des logements reloués après travaux s’est redressée : ainsi en 2008, 23.2 % des relocations bénéficiaient de travaux de mise aux normes et depuis le début de l’année 2010, cette proportion s’est établie à 35.4 %.
Compte tenu du taux de mobilité résidentielle observé en moyenne, ce sont donc 7.7 % des logements du parc locatif privé qui sont remis aux normes, chaque année (et même 9.3 % depuis le début de l’année 2010, après 8.5 % en 2009). Une mobilité résidentielle plus faible qu’ailleurs peut se trouver associée, et cela paraît logique, à un effort d’amélioration et d’entretien plus intense lors d’une remise en location : cela est le cas en Ile de France. Et lorsque la mobilité est plus forte, c’est l’inverse qui s’observe en général : en Bretagne, dans le Limousin ou en Lorraine, voire en Alsace, dans le Nord Pas de Calais ou en Poitou-Charentes.
Il est vrai que des exceptions notables s’observent : en Aquitaine, en Basse Normandie, en Haute-Normandie, en Languedoc Roussillon et dans les Pays de la Loire (mobilité soutenue, effort d’amélioration conséquent) ou à l’inverse en Auvergne, en Franche Comté ou en PACA (mobilité faible ou moyenne, faible effort d’amélioration).
Et donc au total, si un lien inverse entre mobilité résidentielle et effort d’amélioration et d’entretien peut paraitre logique, l’observation des situations régionales ne permet pas de valider un tel schéma.
Après deux années 1998 et 1999 qui avaient enregistré une progression très modérée, les loyers de relocation ont augmenté à un rythme plus soutenu entre 2001 et 2004 : de l’ordre de 6.5 % en moyenne, chaque année. Mais à partir de 2005, le marché est redevenu moins actif, plus difficile : le rythme de la hausse des loyers de relocation a alors commencé à ralentir doucement, pour s’établir à 6.3 % par an durant les années 2005 et 2006. En 2007 puis en 2008, le ralentissement s’est amplifié : la progression a alors été de 5.7 % en 2007, puis de 5.4 % en 2008. Mais en 2009, le rythme de la hausse des loyers de relocation est remonté à 6.0 %. Depuis le début de l’année 2010 cependant, le rythme de hausse des loyers en cas de relocation a considérablement ralenti à 2.8 %.
Ainsi, en cas de changement de locataire, les loyers se sont élevés de 5.6 % en moyenne depuis 1998. Les réajustements sont les plus rapides dans le cas des 3 et 4 pièces : + 6.5 % pour les 3 pièces et + 7.0 % pour les 4 pièces. Ils sont dans la moyenne dans le cas des 2 pièces (+ 5.6 %). Ils sont plus faibles pour les studios et 1 pièce (+ 4.4 %) et pour les 5 pièces et plus (+ 5.2 %).
Ainsi n’est-il pas surprenant de constater au niveau régional que l’importance du réajustement du loyer en cas de relocation est en relation inverse avec le taux de mobilité résidentielle, peu d’exceptions demeurant par rapport à ce schéma.
